INVESTIRE A Miami - approfondimento
Florida, uno Stato in piena espansione
Con più di 15 milioni di abitanti (in dieci anni la popolazione ha subito un incremento del 21%)
la Florida è al quarto posto fra gli stati più popolosi degli Stati Uniti ed al primo posto per il suo indice di sviluppo, essenzialmente dovuto all'industria del turismo e dei divertimenti, ma anche alle nuove tecnologie, alla ricerca e all'informazione.
La Florida accoglie ogni anno più di 56 milioni di turisti provenienti dal mondo intero.
La popolazione ha vissuto un cambiamento importante grazie alla volontà politica dinamica in materia d'immigrazione, immobiliare e dello sviluppo commerciale e industriale.
La sua capitale politica è la città di Tallahassee, ma l'area metropolitana più popolata è quella di Miami , che conta quasi 5,4 milioni di abitanti.
Fin dalla sua scoperta nel 1513 ad opera dello spagnolo Juan Ponce de León che la battezzò La Pascua Florida (in riferimento alla Domenica delle Palme ), la Florida è stata una sfida coloniale per le potenze europee, prima di essere integrata dagli Stati Uniti nel 1845.
La sua economia, che si è andata sviluppando dal tardo XIX secolo, si basa principalmente sul turismo, sull'agricoltura e sui trasporti. È anche nota per i suoi parchi di divertimento, per la produzione di arance e per il Kennedy Space Center.
La cultura della Florida riflette diverse influenze, quella anglosassone, indios, afro-americana e ispanica che si trova riflessa nell'architettura e nella gastronomia.
La Florida ha attirato molti scrittori, come Marjorie Kinnan Rawlings, Ernest Hemingway, e Tennessee Williams. È detta Stato del Sole (Sunshine state) o Stato delle Everglades, dal nome delle celebri paludi che sono una delle più famose attrattive turistiche.
La supremazia tecnologica della Florida
In Florida è presente un forte tessuto di aziende che operano nel settore delle tecnologie, fatto di oltre 17.000 attività con un impiego di oltre 270.000 operai altamente specializzati.
Tra gli Stati Uniti, la Florida si posiziona come:
- quarto maggiore “cyber-stato” per impiego nell'alta tecnologia,
- quarto maggiore stato per presenza di imprese high-tech,
- terzo maggiore esportatore di prodotti e servizi high-tech.
La Florida ha una rilevante e crescente presenza nei settori della “new economy”, delle scienze biologiche, della tecnologia informatica (TI), aeronautica/aerospaziale, sicurezza e difesa dei servizi finanziari, professionali e principalmente nella Real Estate.
Florida: una porta di accesso globale
La Florida è il centro strategico ed economico delle Americhe.
La sua posizione geografica, unita alla stabilità economica e politica, ne fanno il fulcro del commercio e della finanza di tutto l'emisfero.
La Florida del Sud , in particolare, può disporre di una forza lavoro multi-culturale e multi-etnica che facilita il commercio attraverso tutta l'area delle Americhe.
L'area di Miami, infatti, è spesso considerata il centro degli affari per l'America Latina e l'America centrale.
La ‘predisposizione', ovvero la mentalità imprenditoriale della Florida
La Florida gode di uno tra i più alti tassi di formazione imprenditoriale degli USA ed è la sede del secondo Centro Imprenditoriale Nazionale.
La Florida si posiziona come una delle migliori ubicazioni per le “gazzelle” – società di piccole dimensioni ma con un alto tasso di crescita che contraddistinguono il settore della “ new economy”.
Lo stato ospita numerosi incubatori tecnologici, acceleratori e centri di ricerca universitari, che uniscono il mondo del lavoro e quello accademico per la commercializzazione delle nuove tecnologie e delle scoperte scientifiche.
La connessione della Florida con il resto del mondo ha radici profonde in ogni senso.
La Florida dispone di uno dei più capillari sistemi di trasporto multi-modale, costituito da aeroporti internazionali, porti navali, una rete capillare di autostrade e linee ferroviarie e il
Centro Spaziale Kennedy, che definisce gli standard dei porti spaziali.
La Florida è insomma “attrezzata per il successo”.
Sono presenti numerosi centri che consentono la trasmissione di dati ad alta velocità dagli Stati Uniti all'Europa, all'America Latina, all'Africa.
La crescita economica della Florida
Al contrario di molte regioni che compiono grandi sforzi anche solo per mantenere il loro status quo, la macchina economica della Florida è in costante crescita .
Per avere un'idea delle dimensioni e delle potenzialità della Florida basta considerare che:
- se la Florida fosse uno stato a sè stante, sarebbe la 15` forza economica al mondo;
- la Florida è l'ottava potenza economica dell'emisfero occidentale;
- oltre che per il prodotto interno generato, rappresenta la piattaforma per il commercio con le Americhe;
- due città approfittano particolarmente di questo sviluppo: Orlando e Miami.
Decidere cosa comprare
Ville, appartamenti o loft?
Negli Stati Uniti tutti le residenze hanno una serie di dotazioni standard di grande utilità, come ad esempio il sistema di aria condizionata, i closet, ossia armadi a muro o cabine armadio ed inoltre comprendono sempre l'arredamento completo della cucina e dei bagni.
Le tipologie di immobile sono diverse: dalle ville milionarie ai loft ai semplici appartamenti in condominio « condo », ma che a Miami, a differenza dei condomini italiani, spesso si tratta di appartamenti in grattacieli ultramoderni con servizi equivalenti a quelli di un grande albergo, sorveglianza, parcheggiatori, ristoranti, spa, piscine negozi.
Le costruzioni più recenti offrono quanto di più sofisticato, e a volte stravagante, la tecnologia ed il design possano offrire.
Oltre alle palestre panoramiche al 60mo piano oggi è normale avere una spiaggia condominiale privata oltre il 20mo piano ed un sistema interattivo di comunicazione digitale con i servizi del palazzo per richiedere per esempio la macchina pronta all'uscita oppure per controllare la posta elettronica o anche richiedere la semplice assistenza del “valet” per ricevere direttamente in casa gli acquisti fatti e lasciati in auto.
Una particolare attenzione viene rivolta inoltre alla sicurezza dell'individuo attraverso l'utilizzo di sistemi di accesso alle varie zone spesso attivati dalle impronte digitali nonché l'utilizzo quasi maniacale di videocamere e guardie private.
La scelta dell'immobile.
E' fondamentale capire quale tipo di investimento concilia al meglio le esigenze di utilizzo con le aspettative di ritorno economico, soprattutto per evitare sorprese post-vendita.
Bisogna sapere che negli Stati Uniti la proprietà di un immobile in condominio comporta una serie di vincoli, che l'investitore italiano deve considerare con la dovuta attenzione.
Ad esempio, spesso non si è a conoscenza del fatto che molti edifici, sopratutto quelli più lussuosi, impongono restrizioni sui periodi minimi di locazione - solitamente di almeno tre mesi - oppure prevedono l'impossibilita' in assoluto di poter affittare a terzi.
Quindi chi intendesse acquistare un appartamento con l'idea di utilizzarlo occasionalmente, ed affittarlo nei rimanenti periodi, dovrà leggere attentamente il regolamento condominiale ( Prospectus ), fornito al momento contratto.
Frequentemente i broker americani non considerano che un cliente europeo possa dare per scontato il libero godimento del bene acquistato; per questi motivi è importante utilizzare un broker che abbia chiare le procedure in entrambi i paesi.
Galleria fotografica: esempi immobili
Assistenza Legale - Legal Advice.
Farsi assistere da un legale nei vari passaggi della compravendita e'una cautela raccomandabile ma non obbligatoria.
In una tipica transazione per un acquisto residenziale l'intervento del legale potrà essere particolarmente utile al momento della stipula del contratto di acquisto e, dato che normalmente viene lasciata all'acquirente la scelta del notaio ( closing agent ), l'avvocato seguirà l'operazione sino alla conclusione preparando la documentazione in modo simile a quanto viene fatto in Italia dal Notaio.
Il compromesso “ purchase agreement” e il rogito “ closing agreement”.
La legislazione statunitense in materia di compravendita è molto chiara e fortemente orientata alla tutela del consumatore.
Diversamente da quanto avviene in Italia, in US i contratti prevedono diverse clausole sospensive che se non dovessero essere soddisfatte permettono di recedere dall'acquisto senza costi.
Fatta eccezione per le trattative commerciali, più complesse e rivolte ad un pubblico preparato, la Florida adotta numerose garanzie legali che non possono essere escluse da qualsiasi contratto.
I nostri consulenti legali (avvocati) e commercialisti Vi assisteranno nelle delicate fasi del contratto di compravendita dandoVi tutte le informazioni e effettuando le opportune verifiche ipo-catastali sull'immobile.
Compromesso - Purchase Agreement
Analogamente a quanto avviene in Italia la trattativa è avviata ufficialmente sottoscrivendo una proposta d'acquisto - Purchase Agreement - presentata dal broker dell'acquirente al broker del venditore.
Per dare valore legale al contratto, contestualmente alla presentazione dell'offerta, viene versata una prima caparra - Earnest Money - che verrà tenuta in custodia in conti speciali di garanzia, chiamati Escrow Account, da uno dei due brokers, in alternativa dall'avvocato o dalla “ title company”.
Quest'ultime sono due figure giuridiche differenti che prestano entrambe servizi analoghi a quelli del Notaio in Italia.
Nel momento in cui vengono controfirmate tutte le eventuali modifiche, negoziate durante le trattative, si sancisce l'accettazione del contratto e da quel momento decorre la data ufficiale - Effective Date – che fa fede per calcolare le scadenze temporali del contratto.
Spesso l'accettazione del contratto prevede che venga versato un conguaglio del deposito fino a un massimo di circa il 10% del valore del contratto.
Il contratto standard per acquisti residenziali, incorpora automaticamente numerose clausole che agiscono da meccanismo di sicurezza a garanzia dell'acquirente e che dovranno essere interamente soddisfatte prima di passare al rogito.
In caso contrario l'acquirente potrà rescindere il contratto senza alcuna penalità e con la restituzione dell'intera caparra.
Alcune delle clausole più comuni comprese nella maggior parte dei contratti standard:
possibilità di recesso senza motivo sino a 15 giorni dopo la sottoscrizione del contratto per l'acquisto di immobili di nuova costruzione;
possibilità di effettuare verifiche tecniche alla luce delle quali si potrà sia rescindere sia rinegoziare il prezzo in caso emergano danni alla struttura;
possibilità di subordinare l'acquisto all'ottenimento di un muto nei termini esplicitati dal contratto o nel caso che il valore della perizia predisposta dalla banca non raggiunga i valori del contratto;
possibilità di rescindere nel caso in cui non siano gradite le disposizioni del regolamento condominiale che devono essere comunicate all'acquirente obbligatoriamente;
possibilità di rescindere nel caso in cui il venditore non sia in grado di produrre un atto di provenienza libero da ogni vincolo e trascrizione pregiudizievole entro la data del rogito - Clear Title -. Nell'eventualità esistano dei vincoli, il contratto spesso prevede un tempo specifico - Curative Period - per risolvere ogni questione sospesa.
Il rogito notarile - Closing Agreement
Negli Stati Uniti la prova della proprietà immobiliare, è attestata attraverso la produzione di vari documenti tra questi il più rappresentativo e' il “ Deed ”.
Quando una persona e' in grado di dimostrare legalmente la proprietà dell'immobile si dice che abbia il “Title” di quella proprietà.
Questa certificazione è valida solo se avviene a seguito delle visure ipo-catastali da parte di un avvocato che rilascerà un parere ufficiale (opinion of title ).
Al momento del rogito il venditore trasferisce, attraverso l'atto di vendita ( warranty deed ) la proprietà del bene, dichiarando inoltre l'assenza da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli - Clear Title che qualora esistessero dovranno essere risolte affinché il bene possa essere trasferito.
Nell'eventualità che esistano dei dubbi circa la documentazione prodotta dal venditore per comprovare la legittima proprietà l'acquirente può sottoscrivere una “Title Insurance ” ossia una polizza assicurativa pari al valore del bene, per eventuali risarcimenti a seguito di contestazioni o in caso di qualsiasi vizio non evidenziato dalle ricerche documentali e che potrebbe emergere a seguito del rogito.
La firma degli atti può essere effettuata anche a distanza e nel caso dell'acquisto in contanti l'unico documento che viene firmato dall'acquirente sarà il Closing Statement inviato anche via fax – che in Florida ha valore legale.
Nel caso di un finanziamento o di documenti ipotecari della banca questi potranno essere firmati presso la sede di un consolato USA all'estero, per comprovare l'autenticità della firma.
Tasse sull'acquisto.
A Miami Beach le tasse di trasferimento della proprietà si calcolano nel modo seguente:
per un acquisto in contanti non esistono tasse da pagare da parte dell'acquirente;
per un acquisto con finanziamento sono previste le tasse registrazione calcolate sull'ammontare del mutuo e che complessivamente incidono per 0,55 centesimi ogni $ 100 o frazione.
Spese di rogito.
Tutte le spese legate alla compravendita sia per il venditore che per il compratore vengono riassunte nel dettaglio e approvate su un documento riassuntivo ufficiale chiamato Closing Statement oppure HUD-1. che viene allegato alla documentazione del rogito.
Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell'avvocato.
A titolo di esempio per un appartamento fino $ 1,000,000:
Closing fee doc preparation $750
Title insurance - una tantum - $ 5000
Spese varie circa $ 150
Assistenza legale (opzionale) $ 750- $2,500
In caso di acquisto con mutuo le spese crescono sensibilmente a causa dei costi di erogazione della banca e che possono avere un'incidenza di circa 3% sul valore della transazione.
Finanziamento.
Come accendere un mutuo
Gli investitori stranieri - Foreign National – possono accendere un mutuo che copre fino al 70 % del valore dell'immobile.
Le procedure sono complessivamente semplici e veloci.
La documentazione necessaria per la richiesta:
- Copia Passaporto.
- Dichiarazione della propria banca italiana attestante da quanto tempo si è clienti.
- Dichiarazione dell'Istituto che emesso la carta di credito (Visa, Master Card, American Express) attestante da quanto tempo si possiede la carta di credito.
- Certificazione attestante il reddito dichiarato degli ultimi 2 anni.
- Per i lavoratori autonomi: dichiarazione di un commercialista.
- Per i lavoratori dipendenti: l'attestazione deve essere rilasciata dal datore di lavoro.
- Per i proprietari di società e' necessario che la dichiarazione venga fatta dall'amministratore delegato.
- Estratto conto bancario dal quale risulti liquidità sufficiente a coprire almeno 6 mesi di mutuo.
Tutti i documenti devono essere tradotti in lingua Inglese.
La presentazione della documentazione può essere fatta dalla nostra società.
In caso di risposta positiva della banca, l'erogazione del mutuo avviene in 4 settimane e contestualmente potrà essere stipulato il rogito notarile – closing -.
Pagamenti e Tasse
Modalità di pagamento
Sino alla conclusione dell'operazione tutte le somme relative agli impegni sottoscritti nel contratto d'acquisto vengono gestite depositando il corrispettivo, in valuta locale, presso un conto fiduciario (Trust Account) gestito dal broker oppure dal closing agent.
Alle scadenze previste vengono accreditate le somme relative ai depositi con semplici trasferimenti bancari ed il fiduciario prescelto rilascerà alla controparte una dichiarazione scritta dell'avvenuto bonifico.
Per ottenere l'erogazione delle somme il fiduciario dovrà ottenere il consenso scritto di tutte le parti ed in caso di controversia si dovrà attendere la sentenza di un Giudice che ne indicherà gli aventi diritto.
Per gestire con più facilità le operazioni di acquisto, e le successive attività legate alla gestione dell'immobile, è consigliabile aprire un conto corrente in una banca americana.
La nostra società può darVi supporto per farlo tenendo presente che è possibile gestire il conto via internet o con comunicazioni via fax.
Property Tax
Le tasse annuali sulla proprietà (l'equivalente della nostra ICI), a Miami Beach, sono pari a circa il 2.5 % del valore della rendita catastale ( Appraised value ).
Talvolta a seguito di una vendita i valori della rendita catastale vengono aggiornati e quindi non e' possibile conoscere questo costo con certezza sino all'anno successivo.
- Acquisto con un mutuo: le tasse sono pagate direttamente dalla banca erogatrice ed accantonate con addebito mensile insieme alla rata di mutuo;
- Acquisto in contanti: versamento annuale entro il mese di Marzo.
Considerazioni sul Capital Gain
Il Capital Gain è una imposta sulla plusvalenza derivata dalla vendita degli immobili.
La maggior parte delle spese relative all'immobile, incluse le migliorie alla struttura e la manutenzione andranno tutte a ridurre l'imponibile fiscale sul quale viene applicata la tassa che attualmente corrisponde a circa il 15%.
La detrazione è valida solo se si possiede l'immobile per almeno un anno ed un giorno altrimenti il costo della tassazione sale fino al 35-40% per i guadagni realizzati entro l'anno oppure se l'intestazione e' a nome di una soggetto che non qualifica per l'esenzione ridotta.
Le persone fisiche residenti negli USA (possessori di una green card) oppure i cittadini americani beneficiano di una esenzione che prevede di escludere fino ai primi $ 500,000 di guadagno nel caso di vendita della loro residenza principale.
L'intestazione a persona fisica oppure ad un soggetto giuridico ( societa' ) determinano la differenza sul tipo di imposta da applicare e quindi una attenta considerazione va' riposta al momento dell'acquisto circa questo aspetto.
Affitti – Rentals
A Miami i contratti di affitto per gli immobili residenziali in « condo » sono solitamente annuali rinnovabili di anno in anno, ma, nelle zone più turistiche come Miami Beach, possono anche essere per brevi periodi.
Al momento della sottoscrizione del contratto il promissario inquilino versa tre canoni anticipati che comprendono il primo mese, l'ultimo mese prepagato ed una cauzione pari ad una mensilità a copertura di eventuali danni alla struttura e agli arredi.
Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l'inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet.
Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario.
Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall'inquilino.
Per le proprietà commerciali, come negozi o magazzini, tutti i costi, comprese le tasse e le assicurazioni, saranno a carico dell'inquilino e la rendita derivata dall'immobile sarà quinti netta - Triple Net Lease.
Così come avviene nel nostro paese, il proprietario viene tutelato da un deposito cauzionale e da un canone di affitto anticipato.
Di norma entro il 5 di ogni mese l'inquilino deve provvedere al pagamento dell'affitto, pena il pagamento aggiuntivo di una penale di circa 75 dollari.
Se l'inquilino persiste nella sua morosità si dispone una procedura di eviction che normalmente conduce allo sgombero dell'appartamento da parte dello sceriffo distrettuale entro 60 giorni circa.
Tutti i costi sostenuti saranno addebitati all'inquilino moroso come pure i danni che questo dovesse aver causato all'immobile o al suo arredo.
Nei contratti short term (settimanali) gli appartamenti normalmente sono ammobiliati, tenendo conto che negli appartamenti acquistati la cucina e il bagno sono già arredati comunque, e che non occorrono armadi, in quanto sono già tutti provvisti di closet (armadio a muro o cabina armadio).
Per completare l'arredamento basta quindi aggiungere il letto, un tavolo, le sedie, un divano; a questi acquisti può provvedere direttamente il Property Manager, con una spesa molto contenuta.
Glossario
Banca Dati MLS
Negli US almeno il 95% degli immobili in vendita è inserito in una banca dati riservata agli operatori, ( Real Estate Brokers ) chiamata l'MLS, Multiple Listing Service.
Questo servizio è direttamente collegato al catasto pubblico e fornisce in automatico i dati tecnico/catastali dell'immobile (metratura, numero dei locali, ecc) oltre allo storico catastale ed altre informazioni utili a determinare il valore commerciale.
Closing Agent
E' quasi sempre un avvocato oppure una Title Company, svolge le stesse funzioni di un Notaio italiano.
Si occupa quindi di effettuare le visure ipo-catastali, di redigere ogni documento relativo alla vendita e di raccogliere e ridistribuire tutte le somme di denaro inerenti all'operazione.
Alla data esatta del rogito, il closing agent calcolerà ogni spesa e credito e rendiconterà gli importi delle somme pagate agli aventi diritto in un documento riassuntivo detto ( Closing Statement).
CPA - Certified Public Accountant .
CPA è l'equivalente del nostro commercialista, si occupa di organizzare la contabilità fornita dal cliente e redige una semplice dichiarazione dei redditi nel caso l'immobile abbia prodotto reddito.
Per coloro che lo desiderano un buon CPA sarà anche in grado ma anche di programmare le strategie fiscali ed organizzare le strutture societarie necessarie per gli investimenti più complessi.
Attorney at Law – Avvocato
Svolge il ruolo di consulente in vari campi: fiscale, legale, immigrazione, ecc.
La nostra società si avvale di avvocati che parlano italiano, per agevolare i propri clienti nella comprensione di tutto il processo d'acquisto e per avere un interlocutore al quale far riferimento per ogni necessità.
Mortgage Broker
Il broker finanziario ha il compito di individuare e selezionare, tra le varie banche, i mutui alle migliori condizioni.
Property Manager
Si occupa della gestione dell'immobile, provvede a coordinare la manutenzione ordinaria e straordinaria curando i rapporti tra la proprietà e gli inquilini.
La gestione dell'immobile è rendicontata al proprietario in modo analitico e a scadenze concordate.
Real Estate Agent o Realtor
L'Agente immobiliare è una figura professionale molto qualificata che deve sostenere un esame di Stato per ottenere la licenza.
In caso di comportamenti non coerenti con le norme che regolamentano la professione la licenza viene ritirata.
Closing Statement HUD-1
E' un documento riassuntivo ove viene fatto un resoconto di tutte le somme relative alla transazione.
Suddiviso in due colonne principali, il venditore e l'acquirente potranno riconciliare tutti gli importi alla data esatta del rogito comprese le tasse presunte ed ogni altra spesa.
SHORT SALES - pre-fallimento /liquidazione
Lista di appartamenti che sono offerti sul mercato ad un prezzo inferiore al debito residuo del proprietario nei confronti della banca.
Queste vendite sono soggette all'approvazione della banca e solitamente le procedure e le attese sono lunghe tuttavia i prezzi posso arrivare una frazione del valore di mercato.
Si tratta di una vendita a regime scontato ove anzichè intraprendere la strada del fallimento i venditori morosi si accordano con la banca creditrice per liquidare l'immobile ad un prezzo inferiore al debito residuo.
REO ( Real Estate Owned ) – fallimenti
Lista di appartamenti di cui le banche sono rientrate in possesso a conclusione di una procedura fallimentare.
Solitamente disponibili a buon prezzo i termini accettabili sono solo in contanti ( cash ).
Sono gli immobili di cui la banca si e' reimpossessata a conclusione di una procedura di fallimento nei confronti del debitore del mutuo.
Questi immobili vengono spesso ceduti in seguito dalle banche ad un prezzo vantaggio ma possono essere acquistati solo sottoponendo offerte in contanti e con allegata la dimostrazione della disponibilità dei fondi da parte del promissario acquirente.
